Инвестиции в недвижимость в виде акции REITs: как это работает?

Пост обновлен 16 дек. 2020 г.

После прочтения материала вы сможете:

  • Получить представление о том, как авторы блога TheCapitalist инвестируют в недвижимость используя акции фондов недвижимости.

  • Оценить методы количественного инвестирования предложенные в рамках управления портфелем.

  • Произвести оценку эффективности портфельного инвестирования в недвижимость в сравнении с возможными альтернативами.

  • Подписаться на обзор инвестиционного портфеля или его копирование с использованием лучших инвестиционных решений в данной области.


Недвижимость в виде акций REITs...

Недвижимость это не только то что "обездвижено" в стали и бетоне и имеет соответствующие записи в регистрах государственного учета, это еще может быть и актив оформленный в виде соответствующей компании, которая является держателем недвижимого имущества . Подобная компания является специализированной и ей запрещено заниматься иным другим бизнесом, кроме как содержать на своем балансе недвижимость и сдавать её в аренду, привлекая для этих целей менеджеров. Также, подобные компании могут продавать недвижимость или покупать новые активы с целью оптимизации и улучшения своего фонда активов в недвижимости.

В корпоративном законодательстве многих стран подобные компании получили название REIT (инвестиционный фонд недвижимости). Данные компании - фонды, выпускают паи, которые в виде акций обращаются на бирже и позволяют их покупателям стать полноценными совладельцами недвижимости траста. Таким образом, покупая акцию фонды вы становитесь владельцем недвижимости, осуществив инвестицию в один из наиболее стабильных сегментов экономики и долгосрочный источник пассивного дохода. Купить акцию можно в среднем за $100 и это значительно улучшает доступность рынка недвижимости, а также упрощает модель ее владения и управления.

В сущности владение акциями REITs имеет много общего с владением инвестиционной недвижимостью. Только в случае с фондами вы владеете ею не напрямую, а опосредованно. Можно провести аналогию с тем как вы купили квартиру и внесли ее в капитал акционерного общества. Став владельцем акционерной компании в вашем активе появились акции компании которой принадлежит квартира. Далее вы отдаете квартиру в доверительное управление (фонд) квалифицированному управляющему, который должен обеспечить сдачу квартиры в аренду в соответствии с конъюнктурой рынка, ее страхование, текущий и плановый ремонт. Управляющий уполномочен принимать также решение о том, чтобы использовать имущество на балансе компании (квартиру) для привлечения дополнительного финансирования и направить его в новые проекты строительства квартир или покупки уже готовых новостроек. Использование кредита (финансового рычага) в сочетании с ростом цен на квартиру создают условия для роста стоимости акций вашей компании. Аналогичным образом модель работает и с REIT, только вместо одной квартиры это может быть множество однородных объектов - сотни или даже тысячи объектов недвижимости требующих квалифицированное управление.

Фонды недвижимости имеют правовые основы функционирования, которые максимально подробно прописывают требования к их организационной структуре, капиталу, источникам дохода и его распределению в дивиденды. Как вы наверное уже осознали доходы REITs формируются преимущественно за счёт арендной платы от сдачи объектов арендаторам. Арендный поток может дополняться доходами от реализации объектов. Арендная плата индексируется сообразно инфляции, а также стоимость недвижимости имеет тенденцию к увеличению. В совокупности указанные факторы подталкивают акционерную стоимость REITs к росту. Инвестиции в трасты это наиболее простой способ приобщиться к инвестициям в недвижимость и оценить все преимущества долгосрочного роста капитала.

Купить недвижимость гораздо проще чем вы думаете....

После того как мы разобрались в деталях с юридическими особенностями бизнеса акции которого намеревались купить, настал этап практических действий - покупка акций. В нашем случае приобретение недвижимости не было сопряжено с рутинной, как многие из нас привыкли думать. Нам не пришлось ехать к нотариусу и оформлять сделку купли - продажи с последующей регистрацией права собственности. Также, мы избежали все тревоги и заботы связанные с поиском недвижимости, которая приобретается с инвестиционной целью для ее сдачи в аренду и извлечения доходы от роста ее стоимости. Чтобы стать совладельцем недвижимости мы использовали монитор компьютера и доступ к счету брокерского обслуживания в компании Interactive Brokers .

Торговые стратегии прошли предварительное сценарное моделирование и оценку эффективности критериев отбора акций эмитентов в портфель. Период исторического тестирования составил 20 лет. Итоговые значения показателей продемонстрировали, что использование алгоритмов подбора ценных бумаг позволяют генерировать повышенный доход в сравнении индексам широкого рынка SPX500, DJ30 или отраслевыми бенчамарками. Разработка торговый стратегии проходила с учетом ликвидности инструментов и их участия в составе индексов SP500. Индексная отсечка позволила таргетировать в качестве объектов инвестирования акции эмитентов которые отвечают высоким корпоративным стандартам в части публикации финансовой отчетности и ее аудирования.

О правилах формирования портфеля смотрите подробнее презентацию


Совокупная капитализация фондов недвижимости REITs на дату формирования портфеля составила $480 млрд. и в инвестиционный пул попали акции компаний выступающие лидерами в своих сегментах рынка недвижимости. Наиболее передовые компании отрасли смогли создать современное очертание инфраструктурной модернизации мировой экономики с учетом ее глубокой и масштабной цифровизации. Среди таких лидеров фонды недвижимости связанные с дата центрами и вышками сотовой связи AMT (American Tower), CCI (Crown Castle International) . Также, значительный прирост акционерной стоимости показывают фонды связанные со складскими помещениями для бытовых нужд PSA (Public storage) .


Какая доходность инвестиций в REITs?

Один из наиболее важных вопросов инвестирования - историческая и ожидаемая доходность на вложенный капитал. Если для оценки исторической доходности мы можем использовать статистические данные и информацию по котировкам фондов, то для оценки перспектив нам ничего не остается, как только делать допущения о том, что ожидаемая доходность останется на уровне исторических значений. В этом контексте доходность от вложения капитала в REITs на основе торгового алгоритма который мы используем составляет 10,1% годовых за последние 20 лет . Это солидный результат если учесть что полная доходность SPX500 составила 6,7% годовых. Необходимо принять во внимание, что это доходность в долларовом выражении и в рублях она поднимется до 20% годовых.



Инвестиции в недвижимость через использование фондового рынка посредством акций REITs - относительно надежный способ распорядиться капиталом с целью извлечения дохода стабильно опережающим инфляцию. Покупка REITs полноценно конкурирует с прямым инвестирование в квадратные метры, и более того, имеет неоспоримые преимущества перед ним - высокая ликвидность, низкий порог входа, квалифицированное управление и возможность оперативного изменения структуры портфеля с учетом тенденций которые развиваются в сегменте инвестирования в недвижимость.


Чтобы узнать практические результаты инвестирования и наиболее интересные REITs следите за нашим портфелем в REITs


Правила инвестирования TheCapitalistReits

TheCapitalistREITs
.pdf
Download PDF • 678KB

Наши портфели можно смотреть по ссылкам



TheCapitalistREITs на платформе Collective2





REITs investments на платформе Etoro







Отказ от обязательств. Материалы представленные в данной статье не являются инвестиционной рекомендацией. Авторы блога, а также его партнеры не несут ответственности за все инвестиционные решения которые могут быть приняты после прочтения статьи или использования графических материалов и презентаций. Историческая доходность не гарантирует получение аналогичного результата по инвестициям в будущем. Инвестиционной доходности характерна неопределенность и риск которые необходимо учитывать при совершении инвестиций. Авторы блога не стремятся предоставить исчерпывающую информацию по рискам, которые характеры инвестициям и призывают пользователей информации проводить собственный анализ и исследование возможных объектов инвестирования с целью выявления рисков и перспектив которые им характерны.


Недавние посты

Смотреть все